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2015年12月26日，深圳最好的豪宅——華潤(rùn)「深圳灣悅府一期」（略）開(kāi)盤(pán)，均價(jià)13.8萬(wàn)/㎡，3小時(shí)吸金42億。
一舉打破深圳（略）場(chǎng)的多項(xiàng)紀(jì)錄，開(kāi)啟了深圳豪宅的新紀(jì)元，也成為整個(gè)中國(guó)豪宅的風(fēng)向標(biāo)。
「悅府」之后，華潤(rùn)在深圳再無(wú)這種引領(lǐng)風(fēng)潮的頂級(jí)豪宅。
時(shí)隔十年，華潤(rùn)再次出手，又來(lái)了個(gè)王炸！
2025年深圳（略）場(chǎng)中關(guān)注度極高的地王項(xiàng)目——「華潤(rùn)中海·深圳灣澐璽」，（略），12（略）。
能冠名“深圳灣”的住宅，那是相當(dāng)難的，必須有一定的象征意義和標(biāo)桿地位。
地塊于2024年12月2日由華潤(rùn)和中海聯(lián)合，以總價(jià)185.12億斬獲，溢價(jià)率46.3%，樓面價(jià)（略）/㎡，是去年深圳當(dāng)之無(wú)愧的土拍地王，擁有不可復(fù)制的頂級(jí)地段和配套。
深圳發(fā)展的規(guī)劃上，這里才是真正的深圳灣，這次華潤(rùn)中海也計(jì)劃把「深圳灣澐璽」打造成深圳灣的新地標(biāo)產(chǎn)品。
預(yù)估單價(jià)約15萬(wàn)/㎡，使用率超92%，貨量約500套，首（略）1棟和2棟348戶。
今天就來(lái)詳細(xì)分析「深圳灣澐璽」，看看它究竟值不值得買(mǎi)？
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一、基本信息
二、地段分析
「深圳灣澐璽」位于南山深圳灣后?？偛康橇颊九裕钲诎l(fā)展的規(guī)劃上，這里才是真正的深圳灣。
深圳灣-后海的發(fā)展史，就是一部深圳填海造陸的發(fā)展史。
1999年濱海大道通車(chē)前，這里還是一片灘涂地，那個(gè)時(shí)候?qū)幰_湖一張床，不要南山一套房。
隨著灘涂不斷被填，造就了「深圳灣1號(hào)」、「恒裕濱城二期」等頂豪，將深圳房?jī)r(jià)推向新高度，甚至趕超香蜜湖、華僑城，成為深圳頂豪的置業(yè)首選。
不過(guò)，這里既成就了一批豪宅，也埋沒(méi)了一批豪宅。
在填海之前，「宏觀苑」、「觀海臺(tái)」、「蔚藍(lán)海岸」都是戶戶觀海景，隨著海岸線不斷向外拓展，它們陸續(xù)都失去了海景。
經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，如今深圳灣已經(jīng)成為深圳集產(chǎn)業(yè)、居住和人文為一體的核（略），分為四大（略）——金融（略）、（略）區(qū)、（略）、（略）。
金融（略），即深超總基地和后海總部基地，云集了中興通訊、招商、中國(guó)電子、阿里、中建、中鐵等知名頭部企業(yè)，主打總部經(jīng)濟(jì)、科技創(chuàng)新、（略）和新一代信息技術(shù)等產(chǎn)業(yè)。
（略）區(qū)和（略），即深圳灣公園、人才公園、（略）、深圳灣口岸等。（略）口岸，與香港隔灣相通。向北串聯(lián)起留仙洞、（略）、后海、深超總等科技研發(fā)高地；向西聯(lián)系蛇口及前海（略）、（略）區(qū)；向南與香港西（略）對(duì)接。
（略）河兩側(cè)，居住氛圍純粹，是深圳極具代表性的豪（略）。
（略）為界，分為南北（略）」，「悅府」一期和二期，分布比較零散。
（略）以南是豪宅主要的（略）盤(pán)，匯集了「恒裕濱城二期」、「翡翠海岸」、「三湘海尚」等豪宅。
「深圳灣澐璽」雖（略）域在深圳灣，其實(shí)更靠近老（略）域，位于深圳灣后海總部基地的最西邊，定位是深圳的核心產(chǎn)業(yè)鏈，有阿里、騰訊、聯(lián)想、小米、節(jié)字跳動(dòng)等頭部企業(yè)，還有中海油、中鐵南方、華潤(rùn)置地等幾十家行業(yè)巨頭入駐，成熟性比深超總要高很多。
（略）、深圳萬(wàn)象城、春筍等一眾地標(biāo)，無(wú)論產(chǎn)業(yè)還是景觀價(jià)值在深圳都是首屈一指。
三、配套點(diǎn)評(píng)
【交通地鐵】
距離2號(hào)線登良站C（略）之隔，1站抵達(dá)深圳灣萬(wàn)象城（后海站），3站達(dá)福田CBD（車(chē)公廟站）、前海（略）（前海灣站）。
除了2號(hào)線，還有在建的地鐵27號(hào)線、13號(hào)線二期工程等。
（略）和主干道，西側(cè)是后海大道，北側(cè)是濱海大道、南側(cè)是東濱隧道，去往南山科技園13分鐘，去往前海、福田、寶中大概在15-20分鐘。
【商業(yè)配套】
2公里范圍內(nèi)有寶能allcity、卓越INTOWN、來(lái)福士廣場(chǎng)、（略）、保利文化廣場(chǎng)、深圳灣萬(wàn)象城、（略）。
【教育資源】
附近有北師大附屬學(xué)校、深大附屬后海小學(xué)等學(xué)校。
北師大南山附屬學(xué)校2024年的高考本科率達(dá)到100%，985/211錄取率為35.7%。
【生活配套】
周邊有深圳灣人才公園、（略）、深圳灣文化廣場(chǎng)、深圳歌劇院、深圳科技生活館（略）級(jí)配套。
【醫(yī)療配套】
3公里范圍內(nèi)有（略）（略）、（略）、（略）、（略）婦幼保健院，可滿足日?？床【歪t(yī)需求。
四、樓棟分析
「深圳灣澐璽」小區(qū)是1+4布局：1棟公寓250米（預(yù)計(jì)整售不單賣(mài)），4棟住宅分別是約150米、200米、200米、240米。
住宅約506套，面積為（略）-（略）-（略）-（略）㎡，起步都是四房三衛(wèi)的設(shè)計(jì)，非常豪奢。
華潤(rùn)操刀，中海疊加buff，兩家在深圳的（略）場(chǎng)均有不錯(cuò)的代表作，如「深灣玖序」、「潤(rùn)璽」、「悅府」等，品質(zhì)方面那是絕對(duì)有保障。
看來(lái)華潤(rùn)這次是下決心要超越過(guò)去的標(biāo)桿項(xiàng)目「悅府」和「潤(rùn)璽」。
「潤(rùn)璽一期」最大的200㎡戶型只是「深圳灣澐璽」的起步，「潤(rùn)璽二期」最大的270㎡戶型只是「深圳灣澐璽」的第二小戶型。

預(yù)計(jì)首（略）1棟和2棟，分為（略）：
·低區(qū)5F起（150米以內(nèi)）是約209-304㎡四房以上大戶型；
·高區(qū)42F起（150-200米）是約（略）㎡4+1房五衛(wèi)+家庭廳+家政套間；
·（略）58F起（200米以上）是約500-700㎡頂級(jí)大平層；
·頂樓Penthouse約1050㎡頂奢大平層，估計(jì)要2個(gè)小目標(biāo)以上了，可以說(shuō)是深圳大平層住宅的頂尖天花板，沒(méi)有之一。
4棟150米以上的為每層4戶，稍矮的一棟(150米)為每層3戶，不包括底商大概（略）層。
據(jù)悉每個(gè)戶型都有兩個(gè)設(shè)計(jì)方案可選，并有多個(gè)裝修風(fēng)格和家具電器可選配，就像買(mǎi)豪車(chē)法拉利、勞斯萊斯那樣的個(gè)性化選裝。
由于這次沒(méi)有公建化的硬規(guī)定，戶型實(shí)際是有大陽(yáng)臺(tái)的，甚至比「中信元灣府（信悅灣）」和「恒裕濱城二期」的陽(yáng)臺(tái)更大。
考慮到（略）戶型設(shè)計(jì)有差異，陽(yáng)臺(tái)的大小和分布也會(huì)有不同。
根據(jù)KPF建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所（KohnPedersenFoxAssociatesP.C.）釋放的中標(biāo)方案，「深圳灣澐璽」將按第四代住宅標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，外立面非常彰顯個(gè)性，以竹韻為靈感，（略）采用全玻璃幕墻設(shè)計(jì)，大部分戶型都有大陽(yáng)臺(tái)，70%戶型可270°無(wú)遮擋俯瞰深圳灣海景。
這是深圳繼鋁板玻璃幕風(fēng)格之后，又脫穎而出的新方向，進(jìn)一步凸顯出與老房子之間的鴻溝。
外觀目前已經(jīng)在項(xiàng)目實(shí)地做了個(gè)小樣。
「深圳灣澐璽」景觀面集中在東面，看整個(gè)深圳灣人才公園和福田羅湖的海濱天際線。所以項(xiàng)目采取全向東布局的策略，樓棟整體排開(kāi)，以東西向?yàn)橹鳎M可能做到戶戶海景。
（略）阿里巴巴大廈（78.4米）和中科建工（162米）不高，如果層高和「深灣玖序」一樣3.3米，算上底商和會(huì)所的高度，大概24層以上就有無(wú)遮擋山海城園景觀，當(dāng)然景觀是越高越好，越往上是永久無(wú)遮擋山海城園景觀。
西邊「蔚藍(lán)海岸」大部分不到18層，少量高的也不過(guò)100米，但沒(méi)什么景，就單純的視野開(kāi)闊，（略）層能看到前海天際線。

小區(qū)配有多層空中花園，不僅每層都有空中院落，還設(shè)置了星空會(huì)所、架空泳池、私宴廳和一些公共活動(dòng)場(chǎng)地，底部還會(huì)有底商，做輕奢或者高奢精品店。
整體構(gòu)造更接近于外國(guó)新晉的豪宅綜合體，帶有空中花園+架空花園+星空會(huì)所+泳池等多功能融合。
五、戶型點(diǎn)評(píng)
雖然正式的戶型圖還沒(méi)出來(lái)，看了「深圳灣澐璽」的戶型分布圖之后，基本確定項(xiàng)目的最大硬傷就是戶型了。
（略）層都是一層四戶的布局，（略）效果，而且實(shí)際生活中缺少通風(fēng)、采光，還有對(duì)視等問(wèn)題，都對(duì)生活有不小的影響，對(duì)于大面積豪宅來(lái)說(shuō)是絕對(duì)的硬傷。
入門(mén)的主流209㎡戶型被放置在西北角，這個(gè)朝向?qū)嶋H居住起來(lái)完全是噩夢(mèng)。
大面積的403㎡和500㎡看起來(lái)是非常奇怪的形狀，為了保證東向景觀，戶型被拉到很長(zhǎng)，好奇華潤(rùn)究竟要怎么設(shè)計(jì)這種奇葩戶型？
追求新房的年輕買(mǎi)家可能會(huì)被吸引，但是有大戶型豪宅居住經(jīng)驗(yàn)的朋友可能很難說(shuō)服自己下手。
未來(lái)有了詳細(xì)戶型圖之后再第一時(shí)間分享給大家。
六、選房攻略
綜合考慮各戶型價(jià)格、樓層價(jià)差、噪音、朝向、戶型、景觀等因素分析，給出選房順序。
包含各戶型套內(nèi)面積實(shí)測(cè)情況。
本部分內(nèi)容僅開(kāi)放給付費(fèi)會(huì)員，供會(huì)員查閱。有需要的朋友可開(kāi)通會(huì)員。
七、價(jià)格對(duì)比
【價(jià)格參考】
目前詳細(xì)價(jià)格未出，大概率不會(huì)有什么倒掛，預(yù)估在15-16萬(wàn)/㎡。
【周邊價(jià)格】
后海一手在售的只有商務(wù)公寓：「深圳灣1號(hào)」T7、「恒裕深圳灣」，高區(qū)看海單價(jià)在30萬(wàn)+。
未來(lái)供應(yīng)中景觀稍微好點(diǎn)的「騰創(chuàng)未來(lái)」項(xiàng)目會(huì)有少量大平層，但不一定會(huì)對(duì)外供應(yīng)；「深鐵致灣大廈」體量也非常小。
周邊二手房方面，（略）西側(cè)的「卓越蔚藍(lán)海岸」掛盤(pán)價(jià)11萬(wàn)/㎡，「觀海臺(tái)」掛盤(pán)價(jià)在14萬(wàn)/㎡。
深圳（略）「深圳灣悅府一期」目前成交價(jià)19-23萬(wàn)/㎡，深圳（略）「恒裕濱城二期」27-29萬(wàn)/㎡，「三湘海尚」成交價(jià)16-18萬(wàn)+/㎡。
八、購(gòu)買(mǎi)價(jià)值
【亮點(diǎn)分析】
地段：深圳灣（略）最后的住宅地塊，靠近深超總、后?？偛炕兀L(zhǎng)期保值力強(qiáng)。
配套：配套齊全，商業(yè)、交通、教育、醫(yī)療一站式覆蓋。
產(chǎn)品：華潤(rùn)操刀，全玻璃幕墻+第四代住宅設(shè)計(jì)，200㎡以上的大平層，92%實(shí)用率，（略），品質(zhì)極高。
景觀：高層無(wú)遮擋海景，與春筍大廈呼應(yīng)。
【缺點(diǎn)提醒】
價(jià)格：預(yù)估總價(jià)超3000萬(wàn)元，購(gòu)房門(mén)檻極高。
密度：容積率高達(dá)7.59，超高層居住密度大。
擁堵：工作日人流密集，可能影響交通。
【總結(jié)】
「深圳灣澐璽」可以說(shuō)是劃時(shí)代的豪宅，除了非深圳灣頭排有點(diǎn)遺憾外，其它方面條件都很優(yōu)越，頂豪該有的地段+品質(zhì)+圈層+景觀+配套+設(shè)計(jì)都具備了：
頂級(jí)（略），板塊認(rèn)可度和圈層首屈一指；
商業(yè)價(jià)值和居住氛圍兼?zhèn)洌?
高能級(jí)公共配套持續(xù)落地中；
真正的零距離地鐵口物業(yè)；
前沿設(shè)計(jì)和高端品質(zhì)用料；
國(guó)央企開(kāi)發(fā)商，頂級(jí)豪宅操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)豐富......
接下來(lái)就看戶型圖和平面圖等更多細(xì)節(jié)曝光了。
當(dāng)然「深圳灣澐璽」也有競(jìng)品：
很多人認(rèn)為，CBD豪宅有上限，其實(shí)并不然。
外國(guó)已有不少案例，比如以東京、紐約為代表的頂級(jí)Mansion，價(jià)值都異常高，今年更是節(jié)節(jié)攀高。
深圳的（略）是最核心、價(jià)值最高、資源最多的地方，屹立在這里的豪宅大平層，沒(méi)有上限。
九、家居環(huán)境分析
（略）盤(pán)周邊環(huán)境、樓盤(pán)內(nèi)部、戶型內(nèi)部等因素分析環(huán)境能量磁場(chǎng)，由超過(guò)二十年行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的老師傅實(shí)地勘察后給出的結(jié)論，僅代表個(gè)人觀點(diǎn)。
為希望了解房屋家居環(huán)境因素的朋友提供參考，以便趨吉避兇，盡可能選到更適合自己的房子。
本部分內(nèi)容僅開(kāi)放給付費(fèi)會(huì)員，供會(huì)員查閱。有需要的朋友可開(kāi)通會(huì)員。
人生中最重要的事情，就是買(mǎi)對(duì)房子。
畢竟現(xiàn)在買(mǎi)賣(mài)房子的摩擦成本+時(shí)間成本都挺高，謹(jǐn)慎為妙。
對(duì)于普通人而言，買(mǎi)房是非常低頻的決策，大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。
同時(shí)買(mǎi)房又是極個(gè)性化的，每個(gè)人的資金、需求、目標(biāo)、喜好都不一樣，適合且喜歡的房子自然也不一樣。而每一（略）盤(pán)，都有其價(jià)值點(diǎn)和賣(mài)點(diǎn)。
憑感覺(jué)買(mǎi)房子，如同隨機(jī)買(mǎi)彩票，中獎(jiǎng)的概率實(shí)在太低，恐怕絕大部分人都沒(méi)有這樣的好運(yùn)氣。
（略）性、框架性的篩選和科學(xué)決策，所以還是通過(guò)咨詢來(lái)探討和決策會(huì)更為合適。網(wǎng)上交流千百遍，不如線下見(jiàn)一面。
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