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許家印江湖人稱許皮帶債務(wù)優(yōu)化大師，現(xiàn)在很多人都很好奇，我欠了2.4萬億，這些錢到底去哪了？我玩歌舞團搞汽車到處亂投資，亂花錢。海外轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，其實也就花了幾千億，剩下的大窟窿到底怎么統(tǒng)出來的呢？
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（場景：福州臺江老茶攤，竹躺椅上坐著兩位茶客，阿明泡著鐵觀音，阿勇夾著花生）
阿明：（抿一口茶）勇哥，最近新聞講恒大爆雷2.4萬億，許家印被抓去美國，你講這錢到底去哪兒了？
阿勇：（拍大腿）哎呀，這故事要從1996年講起！當時深圳下海潮，有個晉江后生仔叫許家印，窮得連雙皮鞋都買不起。他跑到廣州撿邊角料地塊，盯上珠海農(nóng)藥廠那塊毒地——（壓低聲音）你猜怎么著？
阿明：（湊近）怎么？地皮有毒還敢買？
阿勇：（笑）毒地怕啥？許家印使了三招絕活！第一招叫"哭窮"——跟政府說："這地污染太重，我最多拿500萬首付，剩下的分期！"政府一想："算了，總比爛在地里強。"第二招叫"空手套白狼"——拿政府信用去銀行刷臉，硬生生貸出600萬！第三招最狠——（豎手指）找施工隊墊資，蓋樓的錢他們出，賣房了再還錢！
阿明：（瞪眼）這不是空手套白狼？
阿勇：（點頭）但當時政策寬松啊！預(yù)售證不用蓋到2/3就能拿，許家印1997年搞金碧花園，半天回血8000萬！后來他摸透門道：政府要地價漲、銀行要放貸、百姓要買房，三方一拍即合?。７略S家印口氣）"地價我要炒成天價，銀行你要給我放水，百姓你要搶著接盤！"
阿明：（倒茶）那后來咋就翻車了？
阿勇：（嘆氣）貪心不足蛇吞象?。?015年國家搞棚改貨幣化，3.4萬億拆遷款涌（略），許家印一看——（拍桌）機會來了！他瘋狂拿地，土地儲備從1926萬平飆到2.26億平，六倍??！結(jié)果2020年三條紅線一出臺，融資被卡死，這臺靠借錢續(xù)命的機器直接癱瘓?。〒u頭）
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聽完接下來我講的故事。你會找到答案。
恒大的故事就是中國房地產(chǎn)從黃金時代走向黑鐵時代的縮影，在土地財政，信貸擴張，社會財富焦慮的合力推動下。恒大從一個原本普通的開發(fā)商迅速膨脹為全國第一的房地產(chǎn)商，恒大開創(chuàng)的模式粗放冒險激進，在政策與資本的共同中如下，越走越遠。
它的崛起是必然的，同樣它的崩塌同樣是必然的，跟其他房地產(chǎn)大佬比起來，許家印完全算是出生寒門，沒背景，沒資源，（略）。
1996年，許家印在深圳下海創(chuàng)業(yè)，由于缺人，缺錢，他只能找沒人要的邊角料地塊下手，很快我就盯上了廣州珠海（略）一片廢棄農(nóng)藥廠的地塊。
本以為是撿了一塊沒人要的肉，可一番商談下來，發(fā)現(xiàn)僅土地出讓金就要一個億，這個金額完全超出了他的承受范圍，就在所有人都認為恒大即將鎩羽而歸時，他卻被如此天崩的局面，提出了債務(wù)大師的被動技能，接下來許家印用幾步連環(huán)招，把此局便成了夢幻開局，第一步就是軟硬兼施，他向地方政府提議這塊地上。之前是農(nóng)藥廠土地污染嚴重，但是一億的土地出讓金，他一分也不會少。只是土地凈化成本太大了，所以我只能先開發(fā)1/3的面積，并且出讓金要分期付款，憑借此招，我硬生生把出讓金首付金額談到了500萬。
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接著第二部空手套白狼，許家印發(fā)揮自己超強公關(guān)能力，有了地方政府的信用背書，他在銀行刷臉又刷卡，硬是帶出了600萬的資金，接下來在建房階段，又用出了最絕的一招，千帆接納。也就是這招將之后的恒大帝國拖向無盡的深淵，但是當時的恒大憑借這招直接絕地翻盤，他將所有的施工方召集在一起，賣關(guān)子不壓價，向施工方承諾將支付（略）場價15%的材料費，但條件是是攻方需要墊資，工期結(jié)束，并承諾房子售出后第一時間還錢，面對這樣的誘惑，不少施工方欣然答應(yīng)。
當時的政策并不需要建房進度達到2/3才能拿預(yù)售證。所以前期墊資金額并不高，許家印硬是憑借三寸不爛之舌說服了一批愿意墊資的施工方，1997年，恒大的第一個項目金碧花園大獲成功，恒大在半天的時間就回血了8000萬，你看開發(fā)房地產(chǎn)是多么美好的一個模式，把政府銀行，供應(yīng)商，客戶都借了個遍，自己還大賺了一筆，說白了就是通過極致的現(xiàn)金流管理以來撬動最大的杠桿當然啦。
借錢對于他們來說也是個好事，對于地方zf來說，他們急需賣地創(chuàng)收，但是賣地是一門學問，一萬塊錢是一畝100萬，也是一畝，如何把土地賣到100萬，就需要炒作，炒作的手段也很簡單，制造地王。
旁邊房價只要4000，我恒大一出手，樓市價達到8000甚至一萬，再配合當?shù)孛襟w和房地產(chǎn)商一忽悠立刻就能放大恐慌效應(yīng)。本市地價快速上漲，世界500強企業(yè)恒大（略）場地王創(chuàng)新高，這種恐慌性的標題，再加上周邊本地房子，一下子從4000漲到七千八千這么反復(fù)的疊加，房價立刻起飛。
所以，在房地產(chǎn)野蠻生長的年代，我就是地方衙門最炙手可熱的財神爺?shù)胤?，給我各種無限的政策，比如還繳土地出讓金，土地增值獎勵金等等的稅收優(yōu)惠地價返還等等的證給我拉滿，再給我土地證等優(yōu)先辦理再聯(lián)系本地銀行為恒大高價評估地塊，優(yōu)先放貸等等等等，于恒大可以一分錢不掏錢和土地，都是本地出的。
9月16（略）信受害人經(jīng)偵走訪紀實即便我最后爆雷了地方，從恒大手里，還是真金白銀的拿到了大筆帶來的土拍資金，許家印有時候都覺得這錢實際上是地方和銀行送到自己嘴里的。不借都不行，我恒大不借綠地，碧桂園，龍湖地產(chǎn)等等的無數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都愿意借這個錢。
算了，想想還是我受一下累吧，地方是在做雷鋒嗎？那當然不是了，世界500強（略）開發(fā)，能夠提升本地名聲，雖然是給恒大優(yōu)惠讓利了。但是整體地價上去了，我賣給別人就更貴了，簡單一算賬地方營麻了，妥妥的雙贏，對于銀行來說，利差收入是他們的主要利潤來源。
放貸越多，業(yè)績越好，獎金越多，那些行長們升遷更加容易，他們并不關(guān)心我能不能還得上本金？只要我能還得起利息，我就是他們優(yōu)質(zhì)客戶，至于供應(yīng)商和買房者，（略）的那批人。那確實是我對不起他們了，2000年初那是地產(chǎn)的黃金期呀，誰杠桿開的最大玩的最野誰誰就掙得最多？
所以我就靠著這套空手套白狼，那是高歌猛進，（略），2004年。恒大已經(jīng)壯大到有四五千名員工，并且同時有十幾個項目在建的知名民企了，2009年，恒大地產(chǎn)在港（略），這也讓我以400多億人民幣的身家一躍成為了中國大陸首富。
上市不僅帶來資金，更帶來信譽，金融機構(gòu)一旦看到恒大的銷售額和土地儲備在全國領(lǐng)先，就會認為它是優(yōu)質(zhì)客戶，于是更愿意提供貸款，信托和理財資金。資本的信任與資金的書寫形成了循環(huán)，越有錢越能拿地越能做大銷售，越能獲得更多前恒大就這樣。（略）鼎盛時期的恒大幾乎成了宇宙房企土地儲備，號稱全國第一，覆蓋200多（略），2017年銷售額突破5000億，這時候房地產(chǎn)已經(jīng)不能滿足我的胃口了。（略）信事件深度觀察：未見立案通告的六個月困局背后的迷霧與期待
許家印要將恒大打造成類似三星這種多元化發(fā)展的世界500強企業(yè)，（略），經(jīng)營領(lǐng)域涵蓋礦泉水，汽車，旅游，影視物業(yè)等等。
除了恒大足球之外，基本上是干啥啥不行，錢就都打水漂了，最讓我難受的就是恒大汽車了，一開始我就想小搞搞一下，（略）注資56億，結(jié)果不到一年的時間，這56億就打了水漂。
沒錯，（略）就叫法拉第未來背后老板叫賈躍亭，玩了一輩子鷹，最后卻被鷹給啄瞎了眼，我當然不服氣，于是我陸陸續(xù)續(xù)投資了1000多個億，在恒馳汽車上。但最后只賣了1000多輛，造車神話變成了一個天大的笑話，繁華背后，危機早就已經(jīng)埋下恒大的高周轉(zhuǎn)模式，本質(zhì)上就是借未來的錢換今天的繁榮，他的土地儲備多在二三線甚至三四（略），雖然數(shù)量龐大，但去化周期即場，（略）場放緩，流動性立即枯竭，它的財務(wù)報表光鮮卻充滿復(fù)雜的會計操作。
把短期債務(wù)轉(zhuǎn)化為長期投資，把預(yù)收賬款當做現(xiàn)金流，他看似多元化，其每一塊新業(yè)務(wù)。都只是用房地產(chǎn)的利潤和債務(wù)去支撐的虛構(gòu)幻足球是燒錢的愛好，宣傳汽車是資本故事的包裝，金融是給自己找錢的通道，本質(zhì)上，恒大從未真正擁有穩(wěn)健的現(xiàn)金流來源，他的一切輝煌都是債務(wù)堆砌的幻想。
2014年，于國內(nèi)房（略）場進入調(diào)整周期，再加上美國結(jié)束了08年開始的寬松政策，開始加息，于是國內(nèi)房價和銷量都開始了下跌，進入了一輪低谷期，此時船大難調(diào)頭的恒大根本剎不住車房子不好賣，但是建房工地不能停在。
（略）之間，我先選擇了爛賬，于是在這一年，恒大在跟供應(yīng)商結(jié)算時推出了三跳商跳，說白了就是賒賬，（略）財報來說是不計入。有息債務(wù)的，所以這一招既能賒賬還能降低財報上的負債率，要知道，恒大當時在國內(nèi)的房（略）場，可是金字招牌，那些供應(yīng)商面對恒大的賒賬行為，沒一個敢吱聲的。（略），一些急著用錢的供應(yīng)商可以把未到期的商票提前賣給中間商，而中間商拿著商票一點也不擔心虧錢。
恒大的商票一年能給20單的左右的利息，在當時行情好的時候，恒大商票甚至成了高回報的理財產(chǎn)品，在暫時解決了花錢的問題后，（略）子，2015年11月，（略）恒大金福成立，通過恒大球隊的貼身宣傳。（略），（略）金融服務(wù)很快就被國家給按下去了，我靈機一動，趕緊把恒大金福改名恒大財富，（略）上銷售，那就在線下推廣。
于是，恒大的所有員工們又多了一項業(yè)績考核指標，那就是理財產(chǎn)品銷售額當時最慘的就是恒大房產(chǎn)項目的供應(yīng)商了，不僅前期要墊資供貨，在結(jié)賬時只能拿到商票。并且這時還要被推銷理財產(chǎn)品，盡管不情愿，但畢竟我是他們甲方爸爸，于是大批的供應(yīng)商把家底掏光了，為恒大填充自己苦，我給利息還是很大方的，動不動就是一二十個點的年化利率？而我之所以這么大方，是因為我實在太缺錢了，但是這次缺錢并不是因為恒大房子賣不出去，導(dǎo)致了虧損。反而是因為房子賣得太快，建房速度趕不上，就在恒大金福成立的三個月前。
2015年八月，國家出臺了棚改貨幣化政策，此項政策的初衷就是為了給房（略）場去庫存操作過程就是當?shù)卣?guī)劃一批棚改項目。然后根據(jù)項目規(guī)模向政策性銀行申請專項貸款，這筆款項用于給拆遷戶發(fā)放拆遷補償款，然后拆遷戶拿著補償款自有選擇購買新房，根據(jù)公開統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示。截至2017年底，這次棚改貨幣化項目共計發(fā)放的貸款金額高達3.4萬億。突然一下子涌進了這么多額外的購房資金，導(dǎo)（略）面上的房子根本就不夠賣，大家搶著買房必然會推高房價而買漲不買跌是購房者普遍的心態(tài)。于是房價和房屋銷量不可遏制的開始騰飛，就連四五線（略）的房子也被一搶而空，一個房產(chǎn)項目從拿地到開始預(yù)售。怎么也要大半年的時間？可根據(jù)當時湖南省商品房庫存去化周期報告顯示，有些（略）的房子去化周期，竟然只有1.44月。
先鋒系危機本質(zhì)——屬性、現(xiàn)狀與責任迷局（先鋒系困局深度解析，上篇）危機中的各方博弈——工作組、債權(quán)人與監(jiān)管（先鋒系困局深度解析，中篇）（略）——債權(quán)人如何組織，破產(chǎn)程序如何啟動？（先鋒系困局深度解析，下篇）也就是說，現(xiàn)存的房子只夠賣一個半月，顯然。一些訊息再告訴我，趕緊開足馬力建房。于是我開始了瘋狂借錢，瘋狂拿地，（略），在此前的四年，恒大新增的土地規(guī)模加起來才1926萬平方米。在2017年就暴增至1:26億平方米。翻了將近六倍，本來負債累累，疲于應(yīng)對的恒大在這股春風政策的吹拂下，又重新站了起來。
甚至到了2016年。恒大還首次進入了世界500強的榜單，從2016年到2021年，恒大連續(xù)六年入榜世界500強，而且排名突飛猛進，而我本人。在2017年也以二千百億身價順利超越了王健林，登上了中國首富的寶座，這是我和恒大的。
巔峰時期，如果當初我在這個時候給恒大踩下剎車。并在這次盈利爆發(fā)增長期里，平穩(wěn)降低債務(wù)的話，那么之后，2.4（略）都將不會發(fā)生，而老家為我立的流芳百世，碑文也不會被鏟掉。
2020年八月一，央行和住建部約談了包括恒大在內(nèi)的12家房企，對房企的負債行為提出了三條紅線的監(jiān)管要求，第一。壁櫥預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70，第二，凈負債率不得大于100爬山?，F(xiàn)金短債比不得小于一倍，沒有意外的是，恒大的負債情況遠超這三條紅線，官方的意思很明顯。
從當下開始，不僅不能再借錢了，還得把負債降到規(guī)定的范圍之內(nèi)，這夏天是真的她了！這相當于。突然切斷了恒大的輸血管道，過去十幾年。恒大之所以能維持龐大帝國。全靠戒心還舊。不斷加杠桿。一旦融資被限制，他的現(xiàn)金流邏輯立刻就會崩潰，從那一刻起，我就知道恒大完了。它的商業(yè)模式像一臺龐大的機器運轉(zhuǎn)依賴高速的資金循環(huán)。一旦輸入被限制。機器就開始熄火，資金鏈緊繃，導(dǎo)致供應(yīng)商無法拿到貨款。項目建設(shè)停滯。
預(yù)售資金越來越少。業(yè)主信心動搖，銷售額繼續(xù)下滑，現(xiàn)金流則進一步惡化，到了2021年，危機全面爆發(fā)。
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